Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego jest świadczeniem na rzecz właściciela gruntu o charakterze cywilnoprawnym i stanowi wynagrodzenie za udostępnienie użytkownikowi wieczystemu gruntu do korzystania.

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego stanowi iloczyn:
wartości gruntu*, stawki procentowej** i udziału***

*wartość gruntu ustalana jest przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Opłata roczna określona od w/w wartości, wynikać może z dokumentu pierwotnego stwierdzającego nabycie z mocy prawa lub ustanowienie prawa użytkowania wieczystego (decyzja, akt notarialny, wyrok sądu), lub oświadczenia woli organu w wyniku zmiany wartości gruntu i obowiązuje każdoczesnego użytkownika wieczystego gruntu do czasu aktualizacji.
**wysokość stawki procentowej zdeterminowana jest przeznaczeniem nieruchomości, które wynika z dokumentu pierwotnego stwierdzającego nabycie z mocy prawa lub ustanowienie prawa użytkowania wieczystego (decyzja, akt notarialny, wyrok sądu) i wiąże każdoczesnego użytkownika wieczystego.
Pierwotnie ustalona stawka procentowa może ulec zmianie w wyniku złożenia oświadczenia woli przez organ reprezentujący właściciela gruntu wobec trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu na jaki nieruchomość oddana została w użytkowanie wieczyste.
*** udział, określony w umowie nabycia prawa i ujawniony w księdze wieczystej.

Nabywca istniejącego prawa użytkowania wieczystego gruntu przejmuje prawa i obowiązki dotychczasowego użytkownika wieczystego, w tym obowiązek wnoszenia wymagalnych opłat rocznych w kwocie określonej proporcjonalnie do nabytego i ujawnionego w księdze wieczystej udziału.

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego i podatek od nieruchomości są odrębnymi zobowiązaniami.
Często zdarza się, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego jest błędnie utożsamiana z podatkiem, na co wskazuje określanie przez użytkowników wieczystych w/w opłaty podatkiem od użytkowania wieczystego i pojawia się zarzut podwójnego opodatkowania nieruchomości.
Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nie jest zobowiązaniem podatkowym, ma charakter cywilnoprawny i stanowi ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego (z wyłączeniem innych osób) z gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, w granicach określonych przez ustawę i zasady współżycia społecznego, a przede wszystkim przez umowę użytkowania wieczystego. Opłatę tę należy wnosić na rzecz organu reprezentującego właściciela gruntu.
Unormowania prawne w zakresie użytkowania wieczystego gruntów oraz opłat rocznych z tego tytułu zawarte są w kodeksie cywilnym oraz ustawie z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami i ich cywilnoprawny charakter potwierdzony został w istniejącym orzecznictwie sądów.
Natomiast podatek od nieruchomości unormowany jest przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz ustawy ordynacja podatkowa.
Przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości są:
– grunty,
– budynki lub ich części,
– budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Podmiotami obowiązanymi do zapłaty podatku od nieruchomości są:
1. właściciel,
2. użytkownik wieczysty,
3. samoistny posiadacz,
4. w niektórych przypadkach – posiadacz zależny nieruchomości lub ich części stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.
Podatnicy podatku od nieruchomości są obowiązani składać organowi podatkowemu, właściwemu ze względu na miejsce położenia nieruchomości opodatkowanej, oświadczenia sporządzone na formularzach według wzoru określonego uchwałą rady gminy. Wysokość podatku ustalana jest w decyzji i doręczana osobie fizycznej.

Zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi:
1) za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej – 0,3% ceny;
2) za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych – 0,3% ceny;
3) za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową – 0,3% ceny;
3a) za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne – 1% ceny;
4) za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową – 1% ceny;
4a) za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną – 2% ceny;
5) za pozostałe nieruchomości gruntowe – 3% ceny.

Zatem wysokość stawki procentowej opłaty rocznej zdeterminowana jest przeznaczeniem nieruchomości, które wynika z dokumentu pierwotnego stwierdzającego nabycie z mocy prawa lub ustanowienie prawa użytkowania wieczystego (decyzja, akt notarialny, wyrok sądu) i wiąże każdoczesnego użytkownika wieczystego.
Należy zauważyć, że prawo użytkowania wieczystego jest prawem celowym tym samym użytkownik wieczysty winien wykorzystywać nieruchomość gruntową zgodnie z jej przeznaczeniem, a zmierzając zagospodarować nieruchomość w sposób odmienny od dotychczasowego powinien wystąpić o zmianę przeznaczenia w umowie.
Odstąpienie od zmiany przeznaczenia nieruchomości aktem notarialnym przy jednoczesnej zmianie sposobu wykorzystywania nieruchomości powoduje, że obowiązuje dotychczasowa stawka procentowa. Niemniej jednak ustawodawca przewidział możliwość zmiany stawki procentowej opłaty rocznej na podstawie przepisów art. 73 ust. 2 lub ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Pierwotnie ustalona stawka procentowa może ulec zmianie na wniosek użytkownika wieczystego lub z urzędu, jeżeli wystąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu na jaki nieruchomość oddana została w użytkowanie wieczyste.
Zmiana stawki procentowej następuje w wyniku złożenia oświadczenia woli przez organ reprezentujący właściciela gruntu, zgodnie z procedurą określoną w art. 78 ust. 1 i 81 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
– od roku następnego po doręczeniu użytkownikowi wieczystemu w/w oświadczenia, jeżeli zmiana podjęta została z urzędu,
– od roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty złożył wniosek zawierający żądanie dokonania takiej zmiany.
W konsekwencji zmiana taka nie jest czynnością techniczną. Oznacza to, że do czasu złożenia użytkownikowi wieczystemu oświadczenia woli w tym zakresie przez organ reprezentujący właściciela gruntu, obowiązuje dotychczasowa stawka procentowa opłaty rocznej.

Jest to trwała zmiana zagospodarowania nieruchomości, potwierdzona decyzją zezwalającą na użytkowanie wybudowanego na nieruchomości budynku. Sposób wykorzystywania budynku lub jego części determinuje wykorzystywanie i przeznaczenie nieruchomości gruntowej lub jej części.
Jeżeli np. na nieruchomości pierwotnie przeznaczonej na inne cele wybudowany został budynek o funkcji:
– mieszkaniowej i wszystkie lokale przeznaczone są na cele mieszkalne i wydana została decyzja zezwalająca na jego użytkowanie, wówczas można uznać, że nieruchomość gruntowa w całości wykorzystywana jest na cele mieszkaniowe.
– mieszkaniowo-usługowej wraz z garażem podziemnym i wydana została decyzja zezwalająca na jego użytkowanie , wówczas można uznać, że część nieruchomości związana z lokalami mieszkalnymi wykorzystywana jest na cele mieszkaniowe, a pozostała część związana z lokalami użytkowymi i garażem przeznaczona jest na cele inne.

Sytuacja taka może wystąpić, gdy:
– do Zarządu Mienia Skarbu Państwa nie wpłynęła informacja o zmianie sposobu zagospodarowania nieruchomości i stosowne dokumenty potwierdzające tę zmianę w terminie umożliwiającym przygotowanie i doręczenie użytkownikom wieczystym nieruchomości do 31 grudnia roku poprzedzającego oświadczeń woli organu reprezentującego Skarb Państwa o zmianie od 1 stycznia roku następnego stawki procentowej opłaty rocznej.
– nabywca lokalu lub poprzedni użytkownik wieczysty nie skierował do Zarządu Mienia Skarbu Państwa wniosku o dokonanie zmiany stawki procentowej opłaty rocznej w roku poprzedzającym rok, od którego nabywca zobowiązany jest do wnoszenia opłaty rocznej.

Kwestia wysokości stawki procentowej opłaty rocznej dla części gruntu związanego z wyodrębnionym lokalem niemieszkalnym – garażem, rozstrzygnięta została uchwałą Sądu Najwyższego, sygn. akt III CZP 62/12, z dnia 16.11.2012 r., Jak wynika z uzasadnienia powołanej wyżej uchwały Sądu Najwyższego, nie można uważać, że odrębny lokal garażowy spełnia funkcję pomocniczą dla lokali mieszkalnych położonych w tym samym budynku i realizuje szeroko rozumiane cele mieszkaniowe. Jest to odrębny lokal użytkowy, którego przeznaczenie jest niewątpliwie inne, niż cel mieszkaniowy.
W świetle powyższego, wyodrębnienie lokalu niemieszkalnego – garażu usytuowanego w budynku, w którym znajdują się również lokale mieszkalne, powoduje, że stawka procentowa opłaty rocznej winna wynosić 3% wartości gruntu, stosownie do zapisów art. 72 ust. 3 pkt. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przesłanką do zmiany obowiązującej wysokości opłaty rocznej (dokonywanej zarówno z urzędu jak i na wniosek użytkownika wieczystego) jest zmiana wartości nieruchomości gruntowej. Dla ustalenia, czy nastąpiła w/w zmiana zachodzi potrzeba określenia aktualnej wartości nieruchomości gruntowej, w celu porównania z wartością, stanowiącą podstawę ustalenia dotychczasowej opłaty rocznej.
Dowodem zmiany wartości gruntu jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej, w którym określona zostanie wartość prawa własności nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji.
Ustawodawca dopuścił możliwość dokonywania aktualizacji w/w opłat, w okresach 3 letnich.

Obowiązujące przepisy w sposób jednoznaczny i szczegółowy regulują zasady podejmowania przez właściciela gruntu aktualizacji opłat rocznych z w/w tytułu, wskazują przesłanki uzasadniające takie działania i jednocześnie w skuteczny sposób chronią interesy użytkownika wieczystego jako podmiotu cywilnoprawnej umowy użytkowania wieczystego, poprzez możliwość zastosowania środków zaskarżenia aktualizacji.

W przypadku potwierdzenia zmiany wartości gruntu, organ reprezentujący Skarb Państwa kieruje do użytkownika wieczystego oświadczenie woli zawierające wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej z jednoczesną propozycją nowej jej wysokości. Pismo w tej sprawie powinno być skutecznie doręczone do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego rok, od którego opłata roczna miałaby ulec zmianie.
Użytkownik wieczysty po otrzymaniu wypowiedzenia może zapoznać się wyceną nieruchomości, a w terminie 30 dni po otrzymaniu wypowiedzenia zaskarżyć aktualizację poprzez złożenie wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie.
Użytkownik wieczysty, który zaskarżył aktualizację opłaty, do czasu zakończenia postępowania uiszcza opłatę w dotychczasowej, niezmienionej wysokości, a ponadto istniejąca procedura dokonywania aktualizacji, umożliwia na tym etapie postępowania wynegocjowanie zmniejszenia wysokości opłaty rocznej zaproponowanej w ramach ugody, co jest wyrazem realnego wpływu zarówno użytkownika wieczystego, jak i właściciela nieruchomości gruntowej na wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W przypadku braku porozumienia stron odnośnie nowej wysokości opłat rocznych, rozstrzygnięcia spornej kwestii dokonuje samorządowe kolegium odwoławcze lub sąd powszechny, po uprzednim zakwestionowaniu orzeczenia kolegium.

Użytkownik wieczysty posiada uprawnienia do wystąpienia z wnioskiem o aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jeżeli nastąpiła zmiana wartości gruntu. W takim przypadku ciężar udowodnienia zasadności aktualizacji spoczywa na użytkowniku wieczystym. Oznacza to, że użytkownik wieczysty do wniosku o dokonanie aktualizacji opłaty rocznej winien załączyć operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego dla potrzeb w/w aktualizacji, w którym określona zostanie wartość prawa własności nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji. Aktualizacja może być dokonana od roku następującego po roku, w którym wpłynął wniosek w tej sprawie.
W przypadku odmowy dokonania zmiany, użytkownik wieczysty może zaskarżyć tę odmowę poprzez skierowanie sprawy do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie, w terminie 30 dni po otrzymaniu odmowy.
Do czasu zakończenia postępowania użytkownik wieczysty zobowiązany jest wnosić opłatę w kwocie dotychczasowej.
W przypadku ustalenia opłaty w niższej kwocie, różnica pomiędzy opłatą zaktualizowaną i dotychczasową podlega zwrotowi. W celu uzyskania zwrotu, należy wskazać konto, na które nadpłata ma być przekazana.

Postępowanie wszczęte zostaje w wyniku złożenia wniosku przez użytkownika wieczystego, który nie zgadza się ze stanowiskiem organu w sprawie aktualizacji opłaty rocznej.
Kolegium wyznacza termin rozprawy, o którym powiadomieni zostają: wnioskodawca i organ reprezentujący właściciela gruntu. Stawiennictwo na rozprawie nie jest obowiązkowe. Należy podkreślić, że organ reprezentujący właściciela gruntu podobnie jak użytkownik wieczysty jest stroną postępowania, a nie organem rozstrzygającym.
Jeżeli strona postępowania stawi się na rozprawie może potwierdzić zgłoszone we wniosku zarzuty, uzupełnić je lub przedłożyć dodatkowe dowody w sprawie uzasadniając tym swoje stanowisko, a także wyrazić wolę zawarcia ugody.
W przypadku, gdy pomiędzy stronami nie dojdzie do zawarcia ugody, wówczas kolegium wydaje orzeczenie, które jest wynikiem rozpoznania wniosku i analizy wszelkich dokumentów przedłożonych w sprawie przez strony postępowania.
Orzeczenie staje się prawomocne po upływie 14 dni od daty doręczenia, jeżeli żadna ze stron postępowania nie złoży sprzeciwu. W konsekwencji od tej daty ustalenia wynikające z orzeczenia są wiążące dla stron i nowa wysokość opłaty staje się wymagalna.
Strona niezadowolona z orzeczenia kolegium może w terminie 14 dni po jego otrzymaniu złożyć sprzeciw, co jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu. Kolegium po otrzymaniu sprzeciwu zobowiązane jest do przesłania sprzeciwu wraz z aktami sprawy do właściwego sądu.
W przypadku złożenia sprzeciwu orzeczenie kolegium traci moc, a wniosek złożony do kolegium zastępuje pozew.

Ustalona na skutek prawomocnego orzeczenia wysokość opłaty obowiązuje począwszy od dnia 01 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.

Orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego , którego wynika:
– odrzucenie lub oddalenie wniosku powoduje, że obowiązuje opłata roczna wynikająca z wypowiedzenia,
– ustalona kwota opłaty rocznej, powoduje, że obowiązuje opłata roczna wynikająca z orzeczenia,
Orzeczenie staje się prawomocne po upływie 14 dni od daty doręczenia, jeżeli żadna ze stron postępowania nie złoży sprzeciwu.
W konsekwencji od tej daty ustalenia wynikające z orzeczenia są wiążące dla stron i nowa wysokość opłaty staje się wymagalna, co oznacza, że użytkownik wieczysty zobowiązany jest do wpłacenia kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy opłatą dotychczasową i zaktualizowaną za okres od dnia 01 stycznia roku następnego po otrzymaniu wypowiedzenia do roku, w którym wydane zostało orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Brak wpłaty po upływie 14 dni od daty doręczenia orzeczenia skutkuje naliczaniem odsetek.
W latach następnych nowa wysokość opłaty winna być wnoszona do dnia 31 marka każdego roku.

Strona niezadowolona z orzeczenia kolegium może w terminie 14 dni po jego otrzymaniu złożyć sprzeciw, co jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu. Kolegium po otrzymaniu sprzeciwu zobowiązane jest do przesłania sprzeciwu wraz z aktami sprawy do właściwego sądu.
W przypadku złożenia sprzeciwu orzeczenie kolegium traci moc, a wniosek złożony do kolegium zastępuje pozew.
Tym samym niezależnie od tego kto złożył sprzeciw od orzeczenia (użytkownik wieczysty czy organ reprezentujący właściciela gruntu) w postępowaniu przed sądem użytkownik wieczysty jest powodem, a organ reprezentujący właściciela gruntu pozwanym.
Sąd po otrzymaniu akt sprawy wraz ze sprzeciwem kieruje do użytkownika wieczystego wezwanie o wskazanie wartości przedmiotu sporu i uregulowanie wpisu sądowego.
Wartość przedmiotu sporu stanowi różnicę pomiędzy opłatą dotychczasową i zaktualizowaną.
W toku postępowania sądowego może być na wniosek strony powołany biegły sądowy w celu wydania opinii o wartości nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Opinia ta jest odpłatna. Zatem sąd może wydać postanowienie o powołaniu biegłego i ustaleniu zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego, obciążającej strony postępowania. Zaliczka ta wraz z innymi kosztami sądowymi zostanie rozliczona w wyroku pomiędzy strony proporcjonalnie w zależności od stopnia wygrania/przegrania procesu.
Po zakończeniu postępowania sąd wyda wyrok, w którym ustalona zostaje wysokość opłaty rocznej obowiązującej od roku następnego po doręczeniu wypowiedzenia opłaty rocznej. Odpis wyroku sądu wydaje sąd na żądanie stron postępowania. Zarówno powód jak i pozwany może zażądać uzasadnienia wyroku, a po jego doręczeniu może złożyć apelację. Termin na zgłoszenie wniosku o sporządzenie uzasadnienia wyroku wynosi 7 dni. Natomiast apelacja do sądu II instancji powinna być złożona w termie 14 dni po otrzymaniu uzasadnienia. Wyrok w sądu II instancji staje się prawomocny w dniu jego ogłoszenia.
Uprawomocnienie wyroku sądu powoduje, że użytkownik wieczysty zobowiązany jest do wpłacenia kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy opłatą dotychczasową i zaktualizowaną za okres od dnia 01 stycznia roku następnego po otrzymaniu wypowiedzenia do roku, w którym zakończone zostało postępowanie sądowe.
Brak wpłaty po upływie 14 dni od daty doręczenia orzeczenia skutkuje naliczaniem odsetek.
W latach następnych nowa wysokość opłaty winna być wnoszona do dnia 31 marka każdego roku.

W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Sposób rozliczenia zaktualizowanej opłaty rocznej :
I rok – opłata dotychczasowa x 2,
II rok – (opłata zaktualizowana – opłata dotychczasowa x 2)/2
III rok i lata następne – opłata zaktualizowana

Organ reprezentujący właściciela gruntu nie jest zobowiązany do wysłania pisma zawierającego rozliczenie zaktualizowanej opłaty rocznej nawet w sytuacji, gdy przekracza ona dwukrotność opłaty dotychczasowej. W tej sytuacji użytkownik wieczysty w celu dotrzymania terminu płatności powinien samodzielnie dokonać rozliczenia i wpłacić należne kwoty. W celu potwierdzenia prawidłowości obliczenia kwot można skontaktować się z Wydziałem ds. Naliczania Opłat lub w celu potwierdzenia salda z Referatem ds. Użytkowania Wieczystego Zarządu Mienia Skarbu Państwa.

Użytkownik wieczysty w celu uzyskania informacji o kwotach różnicy pomiędzy opłatą zaktualizowaną i dotychczasową w poszczególnych latach, potwierdzenia prawidłowości samodzielnego obliczenia tych kwot możne skontaktować się z Wydziałem ds. Naliczania Opłat, a w celu potwierdzenia salda należności z Referatem ds. Użytkowania Wieczystego Zarządu Mienia Skarbu Państwa.

Skutki wszczętego przez poprzedniego użytkownika wieczystego postępowania przed samorządowym kolegium odwoławczym lub sądem o ustalenie wysokości opłaty rocznej są wiążące dla nabywcy prawa .
Często zdarza się, że nabywca prawa użytkowania wieczystego nie zostaje poinformowany przez zbywcę o toczącym się postępowaniu o aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W opisanym przypadku w zawiadomieniu organu o wysokości opłaty rocznej wskazana zostaje kwota stanowiąca opłatę dotychczasową, wobec toczącego się postępowania o ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej.
Jeżeli kwota ta ulegnie zmianie w wyniku zakończenia toczącego się postępowania aktualizacyjnego nabywca podobnie jak zbywca są zobowiązani do uregulowania różnicy pomiędzy opłatą wniesioną za dany rok i zaktualizowaną, po uprawomocnieniu się orzeczenia/ wyroku w tej sprawie.
Opłata roczna jest immanentne związana z prawem użytkowania wieczystego i nabywca tego prawa nie może zasłaniać się brakiem wiedzy zarówno co do istnienia samego obciążenia opłatą roczną, jak i jej wysokości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16.12.1999, sygn. akt II CKN 639/98).

Zawiadomienie organu o wysokości opłaty rocznej ma charakter wyłącznie informacyjny i nie wywołuje żadnych skutków prawnych.
Nabywając prawo użytkowania wieczystego nabywca przejmuje prawa i obowiązki od zbywcy w tym obowiązek wnoszenia obowiązującej opłaty rocznej proporcjonalnie do nabytego udziału w gruncie
Zgodnie z art. 238 k.c. oraz art. 71 ust. 4 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 – t.j. z późn. zm.) użytkownik wieczysty zobowiązany jest do wnoszenia opłat rocznych przez cały czas trwania swojego prawa w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok.
W konsekwencji powyższego skierowanie do użytkownika wieczystego zawiadomienia o ich wysokości nie powoduje powstania zobowiązania, bowiem to zaistniało z chwilą podpisania umowy o nabyciu prawa.
Organ reprezentujący właściciela gruntu nie jest zobowiązany do pisemnego informowania użytkownika wieczystego o wysokości opłaty rocznej, jeżeli nie uległa ona zmianie.
Zatem brak informacji o wysokości opłaty rocznej nie zwalnia z obowiązku jej uiszczania, a brak wpłaty w ustawowym terminie powoduje naliczanie odsetek ustawowych.
Zgodnie z art. 481 §1k.c., jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności.

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ma charakter cywilnoprawny, co wyklucza możliwość wydania decyzji administracyjnej dotyczącej jej wysokości. Kodeks postępowania administracyjnego ma zastosowanie wyłącznie do spraw o charakterze administracyjnoprawnym. Tym samym bezzasadne jest żądnie wydania decyzji administracyjnej w sprawie wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego.

Nabywając prawo użytkowania wieczystego nabywca przejmuje prawa i obowiązki od zbywcy w tym obowiązek wnoszenia obowiązującej opłaty rocznej proporcjonalnie do nabytego udziału. Informację w zakresie wysokości opłaty rocznej nabywca powinien uzyskać od zbywcy przed podpisaniem umowy, w celu świadomego podjęcia decyzji o zakupie w kontekście obciążeń finansowych związanych z posiadaniem tego prawa.
Nabywca, w celu uzyskania pisemnej informacji o opłacie rocznej, koncie na jakie należy ją wpłacać powinien powiadomić o tym Zarząd Mienia Skarbu Państwa przekazując kopię umowy pocztą na adres Zarządu Mienia Skarbu Państwa lub przesyłając jej skan na adres: . Należy jednocześnie wskazać adres korespondencyjny, jeżeli byłby inny od podanego w akcie notarialnym.
Skierowanie do użytkownika wieczystego zawiadomienia o ich wysokości nie powoduje powstania zobowiązania, bowiem to zaistniało z chwilą podpisania umowy o nabyciu prawa.
Umowa nabycia ustanowionego wcześniej prawa użytkowania wieczystego nie stanowi przesłanki do zastosowania przepisów art. 78 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami w celu ustalenia dla nabywcy wysokości opłaty rocznej. W/w przepisy mają zastosowanie wyłącznie do aktualizacji opłaty rocznej lub zmiany stawki procentowej, jeżeli zachodzą przesłanki, o których mowa odpowiednio w art. 77 lub 73 ust. 2 w/w ustawy.

Zobowiązanie do wniesienia opłaty rocznej powstaje z dniem 1 stycznia każdego roku, a wykonanie tego zobowiązania winno nastąpić do dnia 31 marca.
Brak wpłaty w tym terminie skutkuje naliczaniem odsetek ustawowych.
Zgodnie z art. 481 §1 k.c., jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel
może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było
następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności.

W przypadku nabycia w trakcie roku kalendarzowego prawa użytkowania wieczystego rozliczenie opłaty rocznej za dany rok winno nastąpić pomiędzy zbywcą i nabywcą prawa w ramach swobody sporządzania umów. Brak uzgodnień w tym zakresie pomiędzy stronami umowy przy jednoczesnym zgłoszeniu przez zbywcę żądania zwrotu wniesionej w terminie do 31 marca opłaty rocznej powoduje naruszenie zasad współżycia społecznego, dodatkowego obciążenia nabywcy nie tylko kwotą opłaty ale i odsetkami, na które nie był przygotowany.
Wyroki Sądu Najwyższego dotyczące proporcjonalnego rozliczenia opłaty rocznej pomiędzy zbywcę i nabywcę prawa zapadły w indywidualnych sprawach i nie stanowią wykładni przepisów art. 71 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z przepisami art. 71 ust. 7 wprowadzonego w wyniku nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawą z dnia 20.07.2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz  niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 1509),  „W przypadku gdy nastąpiła zmiana użytkownika wieczystego w wyniku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego , opłatę roczną pobiera się w całości od osoby będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości w dniu 1 stycznia roku, za który obowiązuje opłata”.

Zgodnie z art.74 ust.1 w/w ustawy „osobom fizycznym, których dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50 % przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej “Monitor Polski”, na podstawie art. 20 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 17 grudnia 1998 r. o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych (Dz. U. z 2004 r. Nr 39, poz. 353, z późn. zm.), właściwy organ udziela na ich wniosek 50 % bonifikaty od opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe”.

W celu uzyskania tej bonifikaty za dany rok należy złożyć do Zarządu Mienia Skarbu Państwa wniosek i załączyć do niego odpowiednio:
– zaświadczenia z urzędu skarbowego o wysokości dochodu brutto z roku ubiegłego uzyskanego przez wnioskodawcę wszystkich dorosłych członków gospodarstwa domowego;
– PIT 40A, jeżeli jedynym źródłem utrzymania jest emerytura lub renta;
– kopię legitymacji szkolnej dziecka;
– kopię aktu urodzenia dziecka, jeżeli wnioskodawca lub członek gospodarstwa domowego nie figuruje w ewidencji ludności m.st. Warszawy;
– dokument potwierdzający wysokość uzyskiwanych alimentów;
– w przypadku osób prowadzących działalność rolniczą – zaświadczenie o powierzchni gospodarstwa z urzędu gminy, na terenie której się ono znajduje;
– w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą, które rozliczają się w formie ryczałtu, należy załączyć zaświadczenia z urzędu skarbowego o wysokości przychodu.
Wszelkie wątpliwości odnośnie tego jakie dokumenty powinny być załączone do wniosku należy wyjaśnić z pracownikiem Wydziału ds. Naliczania Opłat ZMSP, prowadzącym sprawy opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego danej nieruchomości.
Wniosek winien być złożony do dnia 1 marca roku, za który opłata jest wnoszona.

Obniżenie o 50% opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego następuje po spełnieniu łącznym dwóch warunków:
– nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków na podstawie indywidualnej decyzji konserwatora zabytków dotyczącej tej nieruchomości .
– stawka procentowa opłaty rocznej wynosi 3% wartości gruntu.
W celu zastosowania w/w obniżki należy przedłożyć do Zarządu Mienia Skarbu Państwa taką decyzję.

Nie pobiera się opłat rocznych, gdy zostały one wniesione za cały okres użytkowania wieczystego na podstawie przepisów ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159, z 1972 r. Nr 27, poz. 193 oraz z 1974 r. Nr 14, poz. 84) Użytkownicy wieczyści, którzy wnieśli opłaty roczne za okres krótszy niż czas trwania prawa użytkowania wieczystego, wnoszą opłaty roczne po upływie tego okresu art. 76 ust. 2 ustawy.

W pozostałych przypadkach brak jest podstaw prawnych do odstąpienia przez organ reprezentujący Skarb Państwa od pobierania opłat rocznych.

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego uwarunkowana jest:
– wielkością działki, na której usytuowany jest budynek,
– wartością 1m2 gruntu i kiedy była ustalona,
– udziałem w prawie użytkowania wieczystego związanym z mieszkaniem.
W celu stwierdzenia przyczyn powstałej różnicy należy przeanalizować wskazane parametry dla obu lokali.

Informacja o opłacie rocznej skierowana do nabywcy prawa zawarta w zawiadomieniu nie podlega zaskarżeniu. Nabywca prawa przejmuje od poprzednika wnoszenia opłat rocznych proporcjonalnie do nabywanego udziału. Organ reprezentujący właściciela gruntu nie jest zobowiązany do pisemnego informowania użytkownika wieczystego o wysokości opłaty rocznej, jeżeli nie uległa ona zmianie.
Zaskarżeniu przez użytkownika wieczystego podlega jedynie oświadczenie woli organu reprezentującego właściciela gruntu obejmujące aktualizację opłaty rocznej w wyniku zmiany wartości gruntu lub obejmujące zmianę stawki procentowej opłaty rocznej.

Relacje pomiędzy właścicielem gruntu i użytkownikiem wieczystym ukształtowane zostały na płaszczyźnie prawa cywilnego. Unormowania wynikające z powołanej wyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami, w zakresie aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego dopuszczają możliwość ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej :
• wypowiedzeniem, gdy użytkownik wieczysty odstąpił od zakwestionowania aktualizacji,
• orzeczeniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu innej wysokości opłaty rocznej niż zaproponowana w wypowiedzeniu,
• wyrokiem sądu,
• ugodą zawartą przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym czy Sądem.
W rezultacie dopuszczalne jest w świetle obowiązujących przepisów prawa,
że wysokość opłat rocznych, z tytułu użytkowania wieczystego tej samej nieruchomości gruntowej, do których wnoszenia zobligowani są jej współużytkownicy wieczyści będzie zróżnicowana.

Zarówno orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego jak i wyroki sądów są wiążące jedynie dla stron postępowania. Zatem, jeżeli pozostali współużytkownicy wieczyści gruntu nie byli uczestnikami zakończonych postępowań przed kolegium lub sądem i rozstrzygnięcie nie dotyczy posiadanych przez nich udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu, brak jest podstaw prawnych do zastosowania obniżki wynikającej z takich orzeczeń w opłatach rocznych, które winni wnosić.

Informacje w zakresie stanu własności nieruchomości można uzyskać w Biurze Geodezji i Katastru Urzędu m. st. Warszawy, które mieści się w Warszawie (02-567) przy ul. Sandomierskiej 12

Jeżeli nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa i pozostaje w zarządzie i administrowaniu Zarządu Mienia Skarbu Państwa – informacje w tym zakresie można uzyskać w Zarządzie Mienia Skarbu Państwa. W pozostałych przypadkach zaineresowany kierowany jest właściwej jednostki zarządzającej – po uprzednim sprawdzeniu stanu własności i władania nieruchomości.

Zainteresowany informowany jest na bieżąco w przypadku posiadania takich informacji w dokumentacji nieruchomości lub kierowany jest do właściwego miejscu położenia nieruchomości Wydziału Architektury i Budownictwa dla dzielnicy lub do Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m. st. Warszawy w Warszawie (00-683) przy ul. Marszałkowskiej 77/79.

Informacje na ten temat zawarte są w Wykazie nieruchomości przeznaczonych do wydzierżawienia. Każdorazowo taki wykaz wraz z dodatkową informacją dotyczącą terminu składania oraz otwarcia ofert wraz z wzorem wniosku – oferty umieszczany jest w siedzibie Zarządu Mienia Skarbu Państwa w Warszawie (02-015), przy pl. Starynkiewicza 7/9, III piętro lub na stronie m. st. Warszawy w Biuletynie Informacji Publicznej.

Zasady dotyczące procedury przy wydzierżawianiu nieruchomości Skarbu Państwa określają zarządzenia Prezydenta m. st. Warszawy:
• Nr 4400/2013 z dnia 29 maja 2013 r. – dzierżawa na okres do trzech lat
• Nr 3356/2006 z dnia 30 marca 2006 r. oraz zarządzenie zmieniające nr 3672/2006 z dnia 11 lipca 2006 r. – dzierżawa na okres powyżej trzech lat.
Treść powyższych zarządzeń znajduje się na stronie Zarządu Mienia Skarbu Państwa
w zakładce ………….

Wzór umowy dzierżawy stanowi załącznik nr 3 do Zarządzenia nr 4400/2013 Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 29.05.2013 r. dostępny na stronie Zarządu Mienia Skarbu Państwa
w zakładce ………….

Wysokość minimalnych stawek czynszu dzierżawnego za 1 m2 gruntu w zależności od celu dzierżawy i rodzaju działalności określa załącznik nr 2 do Zarządzenia nr 4400/2013 Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 29.05.2013 r. dostępny na stronie Zarządu Mienia Skarbu Państwa w zakładce ………….

Lokal mieszkalny z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa może być zbyty w drodze bezprzetargowej tylko na rzecz jego dotychczasowego najemcy, przy czym musi on posiadać umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony i nie zalegać w opłatach z tytułu najmu tego lokalu.

Wysokość bonifikaty od ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz jego najemcy regulują zarządzenia Wojewody Mazowieckiego; aktualnie obowiązuje zarządzenie nr 45 Wojewody Mazowieckiego z dnia 4 lutego 2013 roku oraz Nr 117 z dnia 19 marca 2014 roku (dostępne na naszej stronie internetowej)

Warunkiem niezbędnym do wdrożenia procedury sprzedaży lokali mieszkalnych jest uregulowany stan prawny nieruchomości, w szczególności brak roszczeń dawnych właścicieli lub ich spadkobierców do nieruchomości gruntowych, na których posadowiony jest budynek.